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MAYO 2007


INTERNACIONAL

 

Sara Pérez-Frutos
Foto: Eaton Vance

"En EE.UU. hay bancos especializados en créditos a morosos. Sus impagos provocaron las caídas de las bolsas en marzo"

 

LA CAIDA DEL MERCADO
INMOBILIARIO EN ee.uu.

A finales del año pasado el precio de la vivienda estadounidense cayó un 9,7% debido a la subida de los tipos de interés y al impago de los créditos hipotecarios de alto riesgo. A principios de 2007 casi se había recuperado, pero el hecho hizo replantear la situación española. Para comprenderla mejor hablamos con Sara Pérez-Frutos, directora en España y Portugal de Eaton Vance, gestora independiente americana.

-Por primera vez en seis años cayó el precio de la vivienda en EE.UU. ¿Qué causas han originado esta situación?
-Lo primero es decir que en EE.UU. las hipotecas están referenciadas a un tipo fijo mientras que en España y en Europa en general están a un tipo variable. Hace cuatro años en EE.UU. los tipos de las hipotecas estaban entre el 2,5-3%. Esto hizo que el consumo y la economía crecieran. En el último año y medio han ido subiendo los tipos de interés, hasta el 6,5-7%, con lo cual el ritmo de compras de casas se frenó por los altos tipos de interés.
Otra diferencia es que en EE.UU. puedes pedir una hipoteca, una segunda hipoteca y una tercera sobre tu casa. Hay bancos dedicados a dar créditos a los morosos. ¿Qué pasa cuando la economía se frena? Que los primeros que dejan de pagar la hipoteca son los clientes más morosos, los que tienen la tercera hipoteca. En los últimos dos meses y medio estas entidades especializadas en préstamos de menor calidad, han visto aumentar mucho su lista de morosos. Y eso fue lo que el día 1 y 2 de marzo provocó las caídas de las bolsas.
Todo esto, junto con que el mercado de EE.UU. es muy eficiente, hizo que cayera el precio de las casas. Porque en el mercado americano si no se venden casas, los dueños bajan los precios y entonces se empiezan a vender.

-¿Qué pasaría en ese país con la caída del mercado inmobiliario? ¿Hasta qué punto depende su economía de él?
-No es como España, donde hay una dependencia brutal del mercado inmobiliario. La realidad es que afectó a la Bolsa durante un mes y luego se recuperó. Para que te hagas una imagen, en el mercado americano el 70% del PIB depende directamente del consumo, de lo que la gente compra y se gasta en ropa, música... Los americanos apenas ahorran. ¿Cómo a ese consumo le puede afectar que baje el precio de las casas un mes? Pues muy poco. Lo que afecta a los americanos es que tengan o no trabajo, porque cuando lo tienen, consumen y el PIB crece. Además los bancos en EE.UU. dan como máximo el 80% del valor de tasación de la casa, así que para que pierdan dinero el precio de las casas tiene que caer un 20%, algo que nunca ha pasado.

-¿Qué sucedería si eso pasase en España?
-La catástrofe. Primero porque los bancos están tremendamente pillados con las hipotecas. Si dejas de pagar tu hipoteca el banco se queda algo que vale menos de lo que te ha prestado, porque te ha dado el total del valor de la casa más los gastos del notario. Eso ya ocurrió en España casi a finales de los 80, cuando la mayor parte de los bancos tuvo que empezar a ejecutar hipotecas y se quedó con un patrimonio inmobiliario tremendo. De hecho los bancos crearon sus propias inmobiliarias para vender las casas que se quedaron.

-Según los últimos datos, el año pasado han aumentado más de un 33,3% el número de hipotecas que han decidido renegociarse. ¿Podría repetirse esta crisis inmobiliaria en nuestro país al no poder pagar hipotecas?
-En España las hipotecas no se renegocian porque ya van a tipo variable, lo que ha sucedido es que se han pedido más hipotecas para financiar consumo precisamente por las facilidades que da la banca. El Banco de España y el FMI ya han advertido de que tenemos un nivel de endeudamiento brutal y que si cae el precio de las casas todos tendríamos un problema. ¿Qué puede originarlo? El que haya un aumento de paro, que es cuando la gente no va a poder pagar la hipoteca. Actualmente están comprando viviendas de segunda mano los inmigrantes. Pero sí estamos notando ralentización en la venta de vivienda nueva. Piensa que aquí el año pasado se iniciaron 800.000 viviendas, las mismas que se comenzaron en EE.UU.; pero allí viven 200 millones de personas y aquí 40.

-El Banco Santander ha declarado recientemente la impuntualidad en los pagos de las hipotecas, una situación anómala. ¿Es un indicador de que en nuestro país comienza a resultar difícil pagar hipotecas?
-Sí, porque la gente no ha pensado en las subidas del tipo de interés. Hicieron cuentas para pagar 800 € de hipoteca ganando 1.500. Pero si ahora sube a 1.200, ¿de qué vives? Creo que vamos a notar un frenazo en el consumo y el ocio. Dejas de ir al cine, dejas de tomarte cañas y te quedas en casa porque tienes que pagar la hipoteca. No creo que ahora mismo haya impagos de hipotecas en el mercado español, sino un frenazo en el consumo.

   

   
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Última revisión: abril 07, 2011. 
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